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          • 干货|省城上半年房地产投资回报率出炉,太原没跑过银行定存

            发布时间:2018-07-11 09:07

            云房数据研究中心联合凤凰网房产共同发布了《2018上半年中国房地产投资回报率调查报告》,预测楼市走势,为投资人、银行、机构的决策提供参考依据。其中,太原楼市租金进入下降通道。



              房租增长没跑赢银行定存  


            楼市库存消化阶段进入尾声,市场进入了“存量房时代”,二手房买卖、房屋租赁业务的比重将逐年攀升。


              放眼全国,有三个城市租金进入下降通道,租金收益为负,分别为
            天津、郑州和太原。这意味着在“房住不炒”的主旋律下,与央行存款半年基准利率1.3%相比,2018年上半年,三大城市租金收益皆未能跑赢银行定存。

              业内人士举了个例子,比如太原一套房100万元,每月租金3000元/月,年收益率为3.6%(在刨除物业费支出的前提下)。而在投资回报率的计算中,这种计算方法考虑了租金与房价两者的相对关系,如果收益率不小于8%,证明是不错的投资。如果是3.6%,则这笔投资收益率较低。


              另外,按照国际通行衡量楼市运行是否健康的租售比来算,较为健康的租率比应低于1∶300,而太原住宅租售比已超过1∶300的指标,住宅靠出租获得的收益率相对较低。置业投资“转售”比“出租”的回报率更高,但是,“炒房”恰恰是调控的重点。


            投资买房解套时间难预判  


              放眼未来,在“房住不炒”的基调下,省城房价大幅上涨的空间有限。而看似火热的楼市,依然有楼盘由于项目定位、品质及操盘不佳处于少人问津、问题频出的状态,置业投资者如果选择此类项目,极有可能会面临投资被套。

            太原房地产市场目前依旧活跃,很多购房者怕未来房价再次补涨,导致买房更加困难,所以想尽快买房。而刚需者由于购房资金不宽裕,往往通过高杠杆贷款买房,经济负担较重。目前大部分商业银行房贷利率不断上浮,有个别银行的二套房贷利率已经上调到25%至30%,意味着购房者需要多还几十万元的利息。


            随着热点二线城市“人才引进”及城市快速发展的利好,人口吸引力将逐渐增强,刚需购房需求增加,普通住宅未来五年转售回报率会上升。6月,太原推出了一系列招揽人才的丰厚条件,比如一次性支付住房补贴5-30万元、月工资在标准基础上另加1000-5000元等,这种政策为普通项目转售回报率带来利好。


             
             未来房产投资结构将转变


              不少投资者咨询,太原房价上涨过快,去太原市周边的晋中市榆次区投资买房是否划算?去周边省会城市西安投资购房是否靠谱?


              从城市化发展来看,随着太榆同城化加速,晋中市榆次片区的房价正逐渐向太原房价水平靠近。如果确实被限购或者难以承受太原的房价,那么购房者可以考虑晋中市榆次片区的房源。但是晋中市的城市活跃度以及人口数量有限,未来转售市场行情不明,买房自住比投资更为妥帖。


              至于在西安投资,业内人士表示,在西安,100万元以下的房产,地段或房源本身质量不太高,“被套”可能性较大,要投资必须选择地段好、房型楼层好的房源。以100万元为例,银行理财年化收益5%,那么5年后可获得收益25万元。而这100万元用来买房,则意味着房价5年的上涨幅度需比25%的收益高10%至15%才合算。另外,住房是不动产,再加上房主在异地,急用钱时不能快速变现,因此房子增值幅度足够大才能达到保值、增值,改善生活质量的目的。


            延伸阅读:

            云房数据研究中心,结合25城市普通住宅的未来转售及长期租赁回报率,勾勒出普通住宅房地产投资价值导向图,通过图表划重点,我们可以窥见出普通住宅市场投资4宗“最”,具体为:


            ◆ 最适宜投资的城市:郑州,武汉;

            ◆ 最适宜长期资产持有的城市:重庆;

            ◆ 最适宜短期持有售出的城市:厦门、石家庄;

            ◆ 最不适宜投资的城市:宁波。

            采写、编辑:山西晚报全媒体记者 张磊


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