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          • 刚刚,萧山余杭6宗地块竞拍结果出炉,布局机会来了?

            发布时间:2018-07-11 20:24

            今天(7月11日),杭州萧山区和余杭区计划出让6宗涉宅地,总出让面积189751㎡(约285亩),总建筑面积454994㎡,总起价394459万元。

             

            其中,余杭区3宗地块分布于临平北、崇贤和未来科技城(为租赁住房用地);萧山区3宗地块分布于经开区、桥南和南部乡镇(戴村镇)。

             


            萧山余杭6宗地块竞拍指标



            经过一整天的竞拍,结果已经新鲜出炉。除了超山地价创了新高,其他板块都明显出现不同程度的地价跌幅。

             


            新希望23079元/㎡竞得市北地块,跌幅达25%

             

            紧邻钱江世纪城的市北板块,近年一直属于房企争相竞逐的焦点。不过,土拍自上个月热度就开始呈现降温趋势,6月15日的市北西单元宅地,便由滨江未封顶拿下,楼面价24390元/㎡。

             

            此次出让的市北东单元宅地,出让面积24153㎡,容积率2.5,建筑面积60383㎡,楼面起价17200元/㎡,上限楼面价25729元/㎡,限高24-80米。

             


            萧山经开区推地较多,自2017年至今已成交10宗地,目前市北区域总库存约120万方,总去化周期约22个月。

             

            萧山经开区已入驻的房企有滨江、恒大、融信、新城、港中旅、新希望、招商等,滨江是该区域的“守门员”,目前滨江.江南名府已领出预售证。

             

            即便靠近地铁,区位优质,最终还是以23079元/㎡的价格成交,相比上个月的滨江项目,再一次微跌约5.4%,与板块内的最高楼面价相比,跌幅达25%。

             

            市心北东单元地块区位图(图源:浙报传媒地产研究院)

             


            上海恒文首入崇贤

            12208元/㎡,地价跌了多少?

             

            此次崇贤地块的出让面积36576㎡,容积率2.3,建筑面积84125㎡,起拍楼面价8666元/㎡,上限楼面价12993元/㎡,限高40-60米。

             

            根据出让要求,地块须配建4206㎡的公租房,约占地上住宅建筑面积5%。

             


            在1个多小时66轮报价竞拍后,由上海恒文首入拿地,成交楼面价12208元/㎡,溢价40.9%。

             

            崇贤新城向阳B-17地块位于西房·拱宸外滩和荣安·翡翠半岛南边。受限价影响,目前,拱宸外滩、翡翠半岛精装高层备案价大致在1.8-1.85万/㎡之间,洋房备案价大致在2.1万/㎡左右。

             

            崇贤地块区位图(图源:浙报传媒地产研究院)

             

            崇贤新城的地价纪录诞生于去年10月16日。路劲以上限价格104949万元竞得崇贤新城向阳B-6地块,楼面价为12999元/㎡,自持比例18%

             

            西房以上限价格87307.5万元竞得崇贤新城向阳B-7地块,楼面价为12999元/㎡,自持17%。


            在更早之前的2017年8月10日,绿都187267.5万元竞得崇贤新城向阳B-2地块,折合楼面价12999.00元/㎡,自持比例2%,需现房销售;

             

            路劲以96588万元竞得崇贤新城C-7地块,折合楼面价12999.03元/㎡,需现房销售。


            也就是说,去年出让的崇贤4宗宅地,均为封顶价12999元/㎡。同时,这4宗宅地有两宗有现房销售的要求,另外两宗自持比例高达17%和18%。


            综合来看,今天出让的崇贤上海恒文地块12208元/㎡的楼面价,相比路劲项目,折算微跌约11%。

             


            奥克斯18400元/㎡摘得火车南站地块

            萧山南站成唯一没下跌地块?

             

            火车南站板块是第二次出让涉宅地块,此次推出的南站地块为纯宅地,靠近在建地铁5号线新城路站,出让面积25121㎡,容积率2.5,建筑面积62803㎡,楼面起价13400元/㎡,上限楼面价20087元/㎡。

             


            经过约两个半小时240轮报价,被奥克斯以115555.0万元总价竞得,楼面价18399.60元/㎡,溢价率37.3%。

             

            今年1月29日,该板块已出让过一宗商住地块,因为商业比例占35%,由外来房企重庆华宇以楼面价17830元/㎡成交。

             

            萧山南站D-14地块成为今天惟一没有下跌的地块?表面上看,此次地价高了一大截,不过需要注意的是,重庆华宇的35%商业部分并不能忽视,业内人士表示,重庆华宇的实际地价超过2万元/㎡。


            我们来看看华宇地块具体情况和开发条件:华宇地块规定商业比例不小于35%;,而今天拍出的D-14地块则规定“配套服务用房(含配套商业)总建筑面积不大于地上总建筑面积的10%”。

             

            不大于10%?也就是说,5%甚至更小也可以?


            很显然,这块地相比于华宇地块最大的优势就在于,这是一块相对比较纯粹的宅地,商业比例很小。而华宇地块的商业比例高达35%。


            所以,综合来看,今天出让的奥克斯地块,其实也跌了,综合跌幅在3000元/㎡。

             

            地块周边新房价格约2.5万元/㎡(新城香悦公馆, 高层精装)。今天出让的奥克斯萧山南站D-14地块,距离重庆华宇地块比较近。

             

            萧山南站地块区位图(图源:浙报传媒地产研究院)

             


            超山地价竞拍近两百轮

            华景川以11496元/㎡竞得,创了新高


            余杭经济技术开发区地块是今天最后出让的地块。


            这块地东至横山港西侧绿地控制线、南至兴元路北侧绿地控制线、西至兴超路、北至8号路。


            地块出让面积30674㎡,可建面积64415.4㎡,容积率1.8-2.1,起始楼面价8500元/㎡,起始总价54754万元,上限楼面价12738元/㎡。

             


            此次出让的地块位置在更北面,这块地名为余杭经济技术开发区地块,其实,紧挨着塘栖超山。边上就是九龙仓君庭和野风启城。

             

            今年3月,地价首次攀上1.1万元/㎡,然而到了5月,最低的一宗成交楼面价仅9104元/㎡。


            超山地块区位图(图源:浙报传媒地产研究院)

             

            竞价过程缓慢,经过近两百轮的竞拍,华景川拍下的超山宅地,楼面地价11496元/平米,溢价35%,创了新高。综合考虑地理位置、容积率、有无配建公租房等各种因素,还是比此前赞成拍下的那块地要高。

             

            与金地地块和赞成地块相比,今天这块地的优点是不需要配建公租房,但地段与容积率是不占优势的。赞成和金地那两块地,就在万达广场(规划中)隔壁,今天这块地要再往北大约2公里,地段上本身就是要稍逊一些的。


            为什么其它宅地都跌,惟独这一块涨?可能是目前房价绝对值还相对较低,放眼望去杭州也没有什么价格低洼的区域了。如今,地块所在区域新房库存告急多时,几乎没有新房,而二手房均价个别已超过2万元/㎡。

             

            关于近期杭州土拍市场的价格下跌,业内资深人士认为可能是“假表象”,从长远来看,土地作为稀缺性资源,现在或许是低位布局的机会。


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